Fragen aus dem Mietrecht
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Da die Gesetzgebung sich in diesen Zeiten zu vielen Themen in einer laufenden Entwicklung befindet, erfassen wir die jeweils aktuelle Lage. Gleichwohl können diese Informationen die individuelle Rechtsberatung für Ihren Fall nicht ersetzen. Kontaktieren Sie uns per E-Mail, Fax oder Telefon, und wir erörtern gemeinsam mit Ihnen die besten Lösungswege im Umgang mit der Krise und auf dem Weg aus der Krise.
Es betreuen Sie Herr Rechtsanwalt Nikolaus Neumann und Frau Rechtsanwältin Julia Höhler-Richterich
21.04.2020
Mieter erhalten wegen der Ausnahmesituation durch die Corona Epidemie verlängerte Räumungsfristen
Landgericht Berlin, Beschluss vom 26. März 2020, Aktenzeichen: 67 S 16/20
Das Landgerichts Berlin hat mit Beschluss vom 26. März 2020 entschieden, dass gerichtliche Räumungsfristen in Wohnraummietsachen wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden müssen.
Hintergrund
Ein Mieter hatte im noch laufenden Berufungsverfahren eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020 mit der Begründung beantragt, insbesondere wegen der „Corona-Krise“ keinen Ersatzwohnraum anmieten zu können. Diesem Antrag haben die Richter mit dem Beschluss vom 26. März 2020 entsprochen.
Jedenfalls der sich bis zu diesem Termin erstreckende Zeitraum sei wegen der weitgehenden Beschränkung des öffentlichen Lebens erforderlich, um Ersatzwohnraum in Berlin anzumieten.
Es ist zu erkennen, dass die Gerichte die Ausnahmesituation als solche würdigen und auf immer weitere Sachverhalte anwenden.
Wir beobachten die Rechtsprechung weiter und berichten.
22.03.2020
Information für Immobilienunternehmen und private Vermieter
(Bearbeitungsstand: 22.3.2020)
Thema: Aussetzung von Mietzahlungen
Die Bundesregierung beabsichtigt Stand 20.03.2020 den Bundestag zu veranlassen ein Gesetz zu verabschieden, mit dem elementare Rechtsgrundsätze (pacta sunt servanda) aufgehoben werden und weist einzelnen Unternehmensbereichen und Personen Sonderrisiken zu. Einstellung der Mietzahlungen soll sanktionslos gestellt werden.
Betroffen sind gewerbliche und private Vermieter sowie Kreditfinanzierer.
Regelungsgehalt:
Nach § 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
In dem Einführungsgesetz zum BGB (Art. 240 § 2) soll folgende Regelung aufgenommen werden:
§ 2
Beschränkung der Kündigung von Mietverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht kündigen, soweit der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. September 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung wird vermutet. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Absatz 1 ist nur bis zum 30. September 2022 anzuwenden.
Das bedeutet für die Praxis:
- Das Kündigungsrecht § 543 Absatz 1, Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB ist faktisch aufgehoben, da gesetzlich vermutet wird, dass die Nichtzahlung auf die Folgen der COVID-19-Pandemie beruht.
- Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete sind zunächst bis zum 30. September 2020 unzulässig.
- Die Pflicht der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt zwar im Grundsatz bestehen. Eine Nichtzahlung ist jedoch sanktionslos.
- Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann mit Zustimmung des Bundesministeriums der Finanzen und dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die Frist bis zum 31. März 2021 verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben und die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichen Maße beeinträchtigt bleibt.
- Das Risiko des Mietausfalls und die sich hieraus ergebenen finanziellen Folgen tragen alleine die Vermieter.
Die Vertragsverletzung wird derzeit sanktionslos gestellt und verletzt den elementaren Rechtsgrundsatz des „pacta sunt servanda“.
Begründet wird das Gesetz mit Verzögerungen im Bereich der öffentlichen Verwaltung, ggfs. erforderliche öffentliche Hilfen rechtzeitig auszahlen zu können, um die gesetzliche geregelten Möglichkeiten eine Kündigung gegenstandslos zu machen.
Zur Vermeidung der gravierenden Auswirkungen im Bereich finanzierter Immobilien ist in jedem Fall ein schnelles Handeln notwendig.
An diesen Regelungen wird bereits viel Kritik geübt:
Der Vermieter wird mit der ihm faktisch unmöglichen Beweisführung belastet, dass die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters nicht auf Umständen beruht, die im weiteren Sinn auf die Pandemie mit Covid 19 zurückgeführt werden kann.
Das Gesetz ist unverhältnismäßig. Jeder staatliche Eingriff muss geeignet, erforderlich und angemessen sein. Ebenso geeignet wäre eine befristete Aussetzung der gerichtlichen Durchsetzung eines Räumungsanspruchs gewesen. Dies würde es der öffentlichen Hand ermöglichen, die Kündigung unwirksam zu machen. Zugleich wären Mieter auf der Grundlage der geltenden staatlichen Rechtsordnung die eingegangenen Verpflichtungen zu erfüllen. Die Möglichkeit des Missbrauchs wäre zugleich unterbunden und die wirtschaftlichen Folgewirkungen auf die Stabilität der Banken würden begrenzt.
Handlungsmöglichkeiten für Vermieter:
Konkret: Es müsste entgegen der gesetzlichen Regelung gekündigt und geklagt werden, um sodann eine Vorlage nach Art. 100 GG zum BVerfG zu erwirken.
Wirtschaftlich können Sie auch einen kooperativen Weg mit Ihren Mietern suchen, damit die Krise nicht durchschlägt.
Wir helfen Ihnen als Vermieter und als Mieter.
Rechtsanwalt Nikolaus Neumann
Fachanwalt für Baus- und Architektenrecht
Kontakt: nn@hoehler-neumann.de / Tel. 0241. 99 00 480
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Kündigungsschutz für Mieter wegen Coronavirus-Pandemie
Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien können in der Zeit vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 die Mietzahlungen einstellen, soweit sie wegen der Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie ihre Miete nicht zahlen können. Die Miete umfasst die Grundmiete zuzüglich der Nebenkosten.
Die Zahlungsschwierigkeiten muss der Mieter glaubhaft machen, etwa durch Vorlage einer Bescheinigung des Arbeitgebers über einen Verdienstausfall bzw. über Kurzarbeit, durch Vorlage einer Bescheinigung über den Antrag bzw. die Gewährung staatlicher Leistungen oder durch eine Versicherung an Eides Statt.
Dem Mieter werden die Mietzahlungen aber nicht dauerhaft erlassen. Vielmehr muss der Mieter die in dem genannten Zeitraum nicht gezahlten Mieten bis zum 30. Juni 2022 nachzahlen. Es können Verzugszinsen fällig werden.
Der Vermieter darf den Mietvertrag wegen dieser Mietschulden bis zum 30. Juni 2022 nicht kündigen.
Im Zusammenhang mit diesem Mieterschutzgesetz wurde zum Schutz der privaten Vermieter eine dreimonatige Stundung der Kreditraten bei Verbraucher-Immobilienkrediten beschlossen. Sollte der Kreditnehmer wegen der Coronavirus-Pandemie Einnahmeausfälle erleiden und insoweit sein Lebensunterhalt gefährdet sein, müssen Kreditraten erst wieder ab dem 01. Juli 2020 gezahlt werden.
Die Zeitraum April bis Juni 2020 ist zunächst vorläufig. Der Bundestag hat der Bundesregierung die Befugnis erteilt, den Zeitraum bis zum 30. September 2020 zu verlängern, ohne dass ein neues Gesetz beschlossen werden muss.
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